Alteração ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)

No dia 29 de maio de 2026 foi publicado no Diário da República o diploma que, no uso da autorização concedida pela Lei n.º 9-B/2026, de 6 de março, revê o regime aplicável ao licenciamento de operações urbanísticas e altera o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação e o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana.

O diploma em causa é o Decreto-Lei n.º 108/2026, que introduz alterações significativas ao RJUE no âmbito da revisão do SIMPLEX Urbanístico, pretendendo corrigir as dificuldades de aplicação criadas pela reforma introduzida em 2024 e acelerar os procedimentos ligados à construção e à habitação.

De acordo com o Ministério das Infraestruturas e Habitação, a reforma introduz profundas medidas de simplificação administrativa, desenhadas para tornar os processos urbanísticos mais céleres, previsíveis e eficientes para os cidadãos, empresas e municípios. Ao eliminar barreiras burocráticas na construção e na reabilitação, o Governo pretende aumentar a oferta de habitação no mercado e estimular o investimento económico.

As principais alterações introduzidas são as seguintes:

1. Disponibilização imediata do título urbanístico

O novo regime permite a disponibilização do título urbanístico a partir do primeiro dia, com a integração dos modelos de requerimento no próprio título, os quais incluem a síntese da operação. Os interessados deixam de estar dependentes de um ato final da Administração Pública ou do pagamento prévio de taxas para obter o documento.

2. Simplificação da Comunicação Prévia

O processo de Comunicação Prévia passa a eliminar a fase de saneamento e a dispensa de qualquer resposta da autarquia, reduzindo o período de controlo sucessivo para o prazo máximo de um ano.

3. Limitação de pareceres e audiências prévias

Os pareceres externos que não digam respeito à localização passam a ser apresentados logo com a pretensão inicial. É ainda limitado o número de audiências prévias e de alterações permitidas ao projeto.

4. Reformulação do Pedido de Informação Prévia (PIP)

O diploma define os requisitos para o PIP Simples e reforça a instrução do PIP Qualificado, assumindo este mecanismo uma natureza puramente informativa de pergunta-resposta à câmara municipal, com prazos harmonizados com os do licenciamento.

5. Revisão do conceito de reconstrução

O novo diploma revê a definição de obra de reconstrução, que passa a ter como referência a reposição do último antecedente válido. As obras de reconstrução que apenas reponham a situação anterior do imóvel continuam isentas de licenciamento ou comunicação prévia, incluindo em imóveis situados em zonas de proteção patrimonial.

6. Reforço do regime de deferimento tácito

O regime de deferimento tácito é reforçado, possibilitando que determinados processos avancem caso não exista decisão municipal dentro dos prazos previstos.

7. Loteamentos e habitação de custos controlados

As licenças de loteamento passam a ser aprovadas por deliberação camarária desde que pelo menos 10% dos fogos de cada lote sejam destinados a habitação de custos controlados, mantendo-se inalteradas a área bruta de construção, a volumetria e a área de implantação.

8. Incentivos à habitação acessível

O decreto-lei introduz medidas destinadas a incentivar a habitação pública, habitação de custos controlados e arrendamento acessível, flexibilizando as regras relativas a cedências de terrenos e parâmetros urbanísticos.

9. Redução do prazo para declaração de nulidade

É reduzido de 10 para 1 ano o prazo para eventual declaração de nulidade dos atos administrativos previstos no RJUE.

10. Proteção dos compradores de imóveis

A Ordem dos Notários destacou, entre as mudanças mais relevantes, o reforço da proteção dos compradores de imóveis. Passa a ser obrigatória a indicação, na escritura de compra e venda, da existência ou inexistência de licença de utilização.