Decreto-Lei n.º 97/2026 – Medidas de Desagravamento Fiscal para o Fomento da Oferta de Habitação

No dia 20 de maio de 2026 foi publicado em Diário da República o Decreto-Lei n.º 97/2026, aprovado em Conselho de Ministros a 27 de março de 2026 e promulgado pelo Presidente da República, António José Seguro, a 12 de maio de 2026. O diploma foi emitido no uso da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, e aprova um conjunto de medidas de desagravamento fiscal com o objetivo de fomentar a oferta de habitação, com especial destaque para a histórica redução da taxa de IVA aplicável às empreitadas de construção, de 23% para 6%.

De acordo com o Governo, a medida insere-se no mais ambicioso pacote fiscal para a habitação da última década, destinado a aumentar a oferta de casas para a classe média, seja para venda seja para arrendamento. A redução do IVA representa, segundo especialistas, uma diminuição muito relevante do custo fiscal direto da construção e da reabilitação, com impacto direto nos preços finais para os consumidores.

As principais medidas introduzidas pelo diploma são as seguintes:

1. Redução da taxa de IVA de 23% para 6% na construção e reabilitação

A taxa de IVA é reduzida de 23% para 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação. O benefício não é universal e aplica-se apenas a imóveis com preço de venda até 660.982 euros (limite superior do segundo escalão do IMT definido no Orçamento do Estado para 2026), ou destinados a arrendamento com renda mensal não superior a 2.300 euros (equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo de 2026).

2. Âmbito temporal de aplicação

A taxa reduzida aplica-se às operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026. A verba que consagra esta taxa reduzida tem vigência até 31 de dezembro de 2032. Na prática, a produção de efeitos ocorre a partir do terceiro trimestre de 2026 (julho), data a partir da qual os sujeitos passivos poderão apresentar junto da Autoridade Tributária os pedidos de regularização previstos na lei.

3. Responsabilidade em caso de incumprimento pelo adquirente

O diploma esclarece que a não afetação do imóvel a habitação própria e permanente pelo adquirente não torna retroativamente inaplicável a taxa de 6%, nem obriga o construtor ou empreiteiro a devolver o imposto beneficiado. O ónus recai integralmente sobre o comprador, que ficará sujeito a um agravamento de IMT correspondente a 10% sobre o valor tributável do imóvel, caso não comprove o domicílio fiscal na habitação adquirida no prazo de seis meses a contar da data de aquisição.

4. Restituição parcial do IVA na autoconstrução

Para quem construa a sua própria habitação fora do âmbito empresarial, o diploma institui um regime de restituição parcial do IVA, mediante o qual o Estado devolve a diferença entre o imposto pago à taxa normal de 23% e o que resultaria da aplicação da taxa reduzida de 6%. O pedido deve ser apresentado nos 12 meses seguintes à emissão da licença de utilização.

5. Redução da taxa de IRS sobre rendimentos prediais

A taxa autónoma de IRS sobre rendimentos de arrendamento desce de 25% para 10% para os senhorios que pratiquem rendas mensais não superiores a 2.300 euros. Esta redução abrange expressamente os contratos de arrendamento já em curso, constituindo um incentivo imediato ao arrendamento habitacional a preços moderados. Os principais benefícios em IRS e IRC sobre rendimentos prediais aplicam-se a rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029.

6. Aumento da dedução de rendas em IRS para inquilinos

Os inquilinos passam a poder deduzir anualmente em IRS um montante mais elevado relativo às rendas pagas: o limite sobe para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros a partir de 2027, face aos 700 euros anteriormente previstos.

7. Isenção de mais-valias em caso de reinvestimento em arrendamento

Os proprietários que vendam um imóvel e reinvistam o produto da venda – deduzido de eventual empréstimo associado à aquisição – em imóveis destinados a arrendamento habitacional a rendas moderadas podem beneficiar de isenção total de tributação sobre as mais-valias realizadas. O reinvestimento deverá ser efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da realização, e o imóvel adquirido deverá manter-se arrendado por pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. O incumprimento faz renascer automaticamente a obrigação fiscal, acrescida de juros compensatórios. Esta isenção aplica-se exclusivamente a transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

8. Regime fiscal aplicável a não residentes

Os não residentes fiscais em Portugal que adquiram habitação ficam sujeitos a uma taxa fixa de IMT de 7,5%, sem aplicação de qualquer isenção ou redução, salvo se o comprador se tornar residente fiscal nos dois anos seguintes ou destinar o imóvel a arrendamento habitacional moderado por um período mínimo de 36 meses nos primeiros cinco anos após a aquisição.

9. Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

O diploma cria o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, que substitui o Programa de Apoio ao Arrendamento criado em 2019. O RSAA oferece isenção total de IRS e IRC sobre rendimentos prediais para contratos com rendas não superiores a 80% da mediana de preços por metro quadrado no respetivo concelho, com prazo mínimo de três anos para residência permanente. O regime funciona através de plataforma eletrónica do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e produz efeitos a partir de 1 de setembro de 2026, data em que o anterior programa fica revogado.

10. Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)

Para investidores de maior escala – fundos, sociedades imobiliárias ou outros – que afetem pelo menos 70% da área de construção a arrendamento habitacional moderado por até 25 anos, o diploma cria os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA). O pacote de benefícios inclui isenção de IMT, isenção de IMI nos primeiros oito anos, redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente e isenção do adicional ao IMI. O contrato é celebrado com o IHRU em representação do Estado, com garantia legal de indemnização em caso de alterações legislativas que afetem o equilíbrio económico-financeiro dos contratos.

11. Monitorização e entrada em vigor

A monitorização do diploma fica a cargo do IHRU, com colaboração da Autoridade Tributária, da Segurança Social e do Instituto Nacional de Estatística. Está previsto um relatório intercalar até ao final de 2028 e um relatório final até ao final de 2030. As plataformas eletrónicas necessárias à operacionalização dos novos regimes devem estar disponíveis até 1 de setembro de 2026.